BISNIS.COM,JAKARTA—Berbagai hasil riset properti menunjukkan kenaikan tarif sewa ruang perkantoran di kawasan central business district (CBD) sepanjang kuartal I/2013 lalu naik 10% dibandingkan dengan kuartal sebelumnya, dan diperkirakan sampai 20% hingga akhir tahun ini.
Namun, Head of Research Jones Lang LaSalle Anton Sitorus menjelaskan perusahaan besar yang sedang berkembang tidak memiliki pilihan lain, dan tetap menjalankan bisnisnya di kawasan CBD meski harga sewa terus meningkat.
"Kenyataannya adalah bisnis mereka berkembang, mereka butuh tempat yang luas. Tidak ada pilihan lain akhirnya mau nggak mau menerima harga sewa yang disodorkan, dan dari sudut pandang penyewa asing, mereka melihat di sini [CBD] masih murah," jelas Anton dalam Jakarta Market Property Review Q1/2013, Rabu (16/4).
Anton mengatakan bagi sebagian penyewa ruang kantor bisa saja memiliki opsi lain untuk pindah tetapi bukan karena naiknya harga sewa melainkan atas pertimbangan lain.
"Mungkin saja ingin lokasi yang tidak terlalu macet, atau lokasi yang dekat perumahan, tapi itu tidak berlaku umum. Mereka tetap ingin di CBD karena mereka berpikir yang prestigious, khusunya perusahaan besar, seperti perusahaan jasa dan keuangan," jelasnya.
Selain itu, lanjut Anton, dibanding kota-kota lain di Manila dan Bangkok harga sewa kantor di CBD masih jauh berbeda, begitu pula dibanding Hongkong dan Singapura yang sangat mahal.
"Kalau harga di Jakarta sudah lebih mahal dari kota [Hongkong] tersebut, mereka akan berpikir ulang untuk bertahan. Kalau akhirnya tenant dihadapkan dengan sedikit pilihan, mau nggak mau mereka akan pindah, dan ini yang dimanfaatkan oleh pemilik gedung untuk terus menaikan harga," jelas Anton.
Harga sewa ruang kantor di CBD saat ini terdiri dari harga pada perkantoran grade A (perkantoran besar di tepi jalan utama) sebesar Rp240.000 /m2 per bulan, grade B (perkantoran sedang dan masuk jalan kecil) Rp124.400 /m2 per bulan dan grade C (perkantoran kecil) Rp87.300 /m2 per bulan.
Anton menerangkan permintaan ruang kantor pun menguat didorong oleh ekspansi tenant. Selama kuartal I/2013 tercatat penyerapan bersih ruang kantor CBD mencapai 120.000 m2, hampir sama dengan kuartal sebelumnya.
Sementara pasokan baru yang masuk dalam kuartal ini pun cukup besar yakni 240.000 m2. Dengan pasokan baru yang besar, tingkat hunian pun turun dari 94% menjadi 92%.
"Untuk diluar CBD pertama kalinya [tingkat hunian] menembus level 90%. Penyerapan kantor diluar CBD mencapai 57.000 m2 selama periode ini, hal ini juga mendorong harga sewa antara 5%-10%," terang Anton.
Manager Research & Advisiory Cushman & Wakefield Indonesia Nurdin Setyawan mengatakan sampai saat ini belum ada perusahaan yang berpindah akibat tingginya harga sewa ruang perkantoran di kawasan CBD.
“Tenant yang keluar CBD misalnya ke TB Simatupang untuk mencari harga sewa yang lebih murah, belum terjadi sampai saat ini. Kalau pun keluar, itu lebih disebabkan pertimbangan bisnis,” ujarnya.
Dia menilai kemungkinan tenant untuk memindahkan back office keluar CBD berpotensi terjadi. Back office yang dimaksud contohnya bagian adiminstrasi perkantoran atau bagian layanan telepon.
“Tidak mungkin head office-nya pindah keluar dari CBD. Bagian perusahaan seperti marketing juga tetap berada di CBD. Lagi pula secara kualitas, bangunan di CBD lebih bagus dari pada non-CBD, ” ujarnya.
Selama bisnis bergerak, tambahnya, kebutuhan penambahan ruang akan terus tumbuh. Karena supply di CBD sudah mulai terbatas, membuat harga sewa terus menanjak naik.
Namun, sambungnya, meski lahan sudah terbatas, hampir dipastikan akan ada penambahan 1,5 juta m2 ruang kantor baru di CBD sampai tiga tahun ke depan. Jika bangunan berpeluang dibangun lebih tinggi, pasokan yang tersedia akan bertambah banyak.
Pada 2015, Nurdin memprediksikan tingkat penyerapan tidak akan secepat saat ini, seiring dengan masuknya pasokan baru. “Harga tidak mungkin turun, tapi akan menuju keseimbangan, dan mulai melambat.”
Dia menjelaskan perusahaan-perusahaan yang membutuhkan kedekatan langsung dengan konsumennya, akan berpindah ke lokasi non-CBD, begitu pula dengan perusahaan yang bergerak di bidang tambang.
Sampai Maret 2013, Cushman mencatat harga sewa rata-rata (base rental ditambah service charge) dalam rupiah naik sebesar 12,6% menjadi Rp243.200/m2/bulan.
Sementara harga sewa ruang perkantoran dalam US$ mengalami kenaikan 11,2% dibandingkan kuartal sebelumnya, menjadi US$25,05/m2/bulan.
Kenaikan harga paling tinggi terjadi pada perkantoran Grade A sebesar 17,4% menjadi Rp353.100/m2/bulan, kemudian perkantoran Grade B (7%) dan Grade C (5,7%).
Harga sewa rata-rata perkantoran Grade A, Grade B, dan Grade C dalam US$ tumbuh masing-masing sebesar 15,9%, 5,7%, dan 4,4%.
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News dan WA Channel